餐飲店面的租賃要點(diǎn)

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店面的選擇往往直接決定著開店的成敗。作為立足之本，尋找一個好的店面并讓其長期得到保障，不可麻痹大意。

   一、摸清地產(chǎn)行情

   在租賃店面之前，必不可少的就是要摸清房地產(chǎn)的狀況和價格，這直接關(guān)系到能否用最少的投資買到最好的店面。

   比如2008年，國際金融危機(jī)來臨時，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，國房景氣指數(shù)在幾年以來首次跌破100點(diǎn)，下跌到99.68點(diǎn)，其他各項(xiàng)景氣指標(biāo)也在加速下滑。由于已建產(chǎn)業(yè)的銷售速度在減緩，已影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的下一步開發(fā)投入。為此，眾多的房地產(chǎn)商和部分經(jīng)營者為了收回成本，開始以較低的價格出售或者轉(zhuǎn)讓店面房，其中也不乏好的地段。同時，中央和地方也出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)交易的優(yōu)惠政策�？梢哉f，在尋找店面這一層次，餐館的準(zhǔn)老板們迎來了一個春天。

   二、租賃店面

 

   租賃店面需要慎重考慮，稍有疏忽就可能使餐館蒙受損失。這中間最重要的就是要簽訂房屋租賃合同，是餐館的經(jīng)營得到保障。在簽訂房屋租賃合同時，有些問題必須慎重考慮。

   1.手續(xù)必須齊全

 

   經(jīng)營者最好直接與房屋產(chǎn)權(quán)的所有者洽談租賃事宜，而不要通過中介。在與房屋產(chǎn)權(quán)的所有者洽談租賃事宜時，要查驗(yàn)房產(chǎn)證及相關(guān)的法律文件，并查看其手續(xù)是否齊全，以避免日后不必要的麻煩。如果是轉(zhuǎn)租或是接手現(xiàn)成的餐館，要向其索取原承租人與房屋產(chǎn)權(quán)所有者的租賃合同，查驗(yàn)原合同的有效期限以及其他關(guān)于轉(zhuǎn)租的約定，并向房屋產(chǎn)權(quán)所有者咨詢確認(rèn)，同時還要查驗(yàn)原承租人的營業(yè)執(zhí)照，都查驗(yàn)無誤后再決定。必要時向房產(chǎn)管理部門查詢有關(guān)文件，并經(jīng)公證備案，以防上當(dāng)受騙。

   2.明確維修責(zé)任

 

   出租、承租雙方必須對建筑物和建筑物內(nèi)的附屬設(shè)施的維修責(zé)任予以明確，一般在合理期限內(nèi)由出租方負(fù)責(zé)維修或負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用。如因維修影響餐館經(jīng)營的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租期。因承租方責(zé)任進(jìn)行維修的，由承租方負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)維修費(fèi)用。

   3.合同起止期限

 

  合同的起止日期一般由出租方確定，由于租賃合同已經(jīng)簽訂一般不再變動，所以經(jīng)營者可以根據(jù)房租的高低，與出租方洽談租賃期限。如房租在高峰時，要簽短一些；低谷時，應(yīng)盡量多簽，如5年以上或者更長。在租賃期滿后，承租方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

   4.房租的支付方式

   

   明確租金時有可能涉及附加面積和附屬設(shè)施等內(nèi)容，必須編制清單，注明完好程度，以作為租賃合同的附件。最理想的是先支付一個月的租金并繳納一個月的押金，以后按月支付租金。租賃期限屆滿時如不續(xù)租，由出租方退還押金或最后一個月不再支付租金。另外，也可以考慮按季支付或半年支付一次租金。最好不要按年支付租金，因?yàn)檫@種方式資金的占用非常大。

   5.店面的面積

   

   出租、承租雙方首先要統(tǒng)一面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，一般應(yīng)以使用面積為準(zhǔn)，因?yàn)橹挥惺褂妹娣e才是真正用于經(jīng)營的面積。如果出租方出具的是建筑面積證明，要折算為使用面積。面積要進(jìn)行實(shí)地測量，重新計(jì)算后繪出草圖，雙方簽字確認(rèn)。店面的附加面積要由出租方出具有關(guān)的法律文件予以確定。

   6.周邊的公共設(shè)施

 

   經(jīng)營者在租賃店面房屋時，要檢驗(yàn)建筑物的公共設(shè)施，特別是檢驗(yàn)水、電、暖氣、燃?xì)夂团潘�設(shè)施等是否滿足經(jīng)營的需要，確認(rèn)公共設(shè)施供應(yīng)的計(jì)量表位、容量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方法、管理和維修，以保證餐館具備經(jīng)營的基本條件。

   7.其他條款

   合同中對違約行為要作出規(guī)定。在合同運(yùn)行過程中，如經(jīng)營者違約，出租者有權(quán)中止合同；如出租者違約，經(jīng)營者可通過仲裁或起訴要求賠償損失。有關(guān)事項(xiàng)一定后，依照《中華人民共和國合同法》簽訂房屋租賃合同。

   三、購買轉(zhuǎn)手店面

   

   餐館易主轉(zhuǎn)租是常事，畢竟這是個容易上手的行業(yè)，加上利潤大，后來者大有人在。接手一家生意不佳的餐館，比“從無到有”的投資既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，又可吸取前人失敗的教訓(xùn)。但從經(jīng)營角度看，要面對重新招攬舊店失去的顧客的問題。新店在感召力上會出現(xiàn)一點(diǎn)難度，那就是這些顧客的心中存有原先舊店的陰影，表現(xiàn)在對口味、服務(wù)的品質(zhì)均較挑剔。所以做評估時，如果缺乏正確的思考，只聽一些不負(fù)責(zé)任的人口吐蓮花，那么，迅速采取的任何行動都會顯得倉促盲目。

   錢投出去容易得很，但經(jīng)營還是須慎重，做好各項(xiàng)評估才是關(guān)鍵。例如，硬件上的規(guī)劃如何，廚房的作業(yè)流程是否流暢，整體色調(diào)的搭配、燈管的配置是否合理，經(jīng)營管理方面是否樣樣能達(dá)到“合理化”的要求。在購買轉(zhuǎn)手餐館的過程中，要綜合考慮各個方面的因素，并應(yīng)盡量了解對方的情況。在轉(zhuǎn)讓購買的過程中應(yīng)注意以下幾個方面：

   1.了解原來業(yè)主的出售原因

   

   要盡量做到對業(yè)主深入了解，不但可以直接向業(yè)主進(jìn)行詢問，還可以從側(cè)面打聽，而且往往后者可以得到更準(zhǔn)確的信息。例如可以在購買前以食客的身份到餐館進(jìn)行實(shí)地考察，重點(diǎn)對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行觀察，并可借機(jī)向就餐的其他客人打聽該店的服務(wù)態(tài)度、經(jīng)營狀況、經(jīng)營食品的風(fēng)味和特色。此外還可以向餐館的員工打聽業(yè)主的管理能力、對員工的親切度，了解一些財(cái)務(wù)信息、營業(yè)額等。

 

   此外，還必須留意各項(xiàng)注意事項(xiàng)，以避免日后的麻煩。如是否因該店的老板們不和而要將店鋪易手；該地點(diǎn)是否不適宜開餐飲店，或是否交通不便；該地點(diǎn)或該樓宇是否符合規(guī)格，比如衛(wèi)生及防火設(shè)施，是否齊全，是否符合環(huán)境保護(hù)規(guī)定，治安是否有問題等。

   2.談價格

 

   在與買主談價格時，賣方一定是通過原始的投資金額和投入的精力對餐館的價值進(jìn)行估算。由于賣方此時往往希望連本帶利都收回，所以剛開始的時候賣方報(bào)價一般都偏高，有一定的降價余地，而此時作為買方可以指出，原始的投資金額可能會對售價有一定影響，但二者之間根本沒有直接聯(lián)系。餐館的價值主要由其效益潛力決定，即看該餐館的地理位置是否優(yōu)越，是否有口皆碑，是否有一定數(shù)量的�？�。買方還可以以承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險、花費(fèi)時間精力、影響資金周轉(zhuǎn)及將來的利潤的不可預(yù)見性來壓低價格，盡量減少自己的投資。

   3.擬定銷售協(xié)議

   與賣方在價格方面達(dá)成一致后，接下來的工作就是要坐下來進(jìn)行商談。當(dāng)雙方經(jīng)過商談后都滿足自己的利益時，便開始擬定銷售協(xié)議。銷售協(xié)議不僅要說明買賣雙方的義務(wù)和責(zé)任，還應(yīng)規(guī)定違約行為的處理方法，標(biāo)準(zhǔn)的銷售協(xié)議還規(guī)定雙方的爭議應(yīng)由仲裁機(jī)構(gòu)解決。

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