餐廳未開(kāi)業(yè)就要拆？選址和租賃不想被坑一定要看

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開(kāi)餐廳最要緊的兩件事：一是選址，二是選人。人不合適可以換，但是選址不當(dāng)或者遇到不靠譜的房東，那就真的想死的心都有了。

重慶張女士打算在北濱路金源時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)一家海鮮餐館。費(fèi)了不少精力和金錢(qián)，這餐館終于給裝修好了。但是眼下還沒(méi)開(kāi)業(yè)呢，張女士卻接到通知，說(shuō)她租下的場(chǎng)地并沒(méi)有合法手續(xù)，馬上就要被拆掉。張女士這下子傻眼了，明面簽合同的時(shí)候并不是這樣的。

張女士說(shuō)自己簽合同的時(shí)候?qū)懼��?年，并且在合同簽訂之后花了大價(jià)錢(qián)裝修和請(qǐng)員工，但是這還沒(méi)有開(kāi)業(yè)就收到政府通知說(shuō)不合法。張女士與出租方理論，得到的結(jié)果就是當(dāng)初出租方和政府達(dá)成的協(xié)議是臨時(shí)租借該場(chǎng)地做活動(dòng)的，到期則自行拆除。很明顯，張女士是被出租方給坑了。

從張女士的案例來(lái)看，看店鋪選址真的不能馬虎，但是如何選址更精準(zhǔn)，又如何避免遇到不良的房東被坑呢？下面的選址和簽合同經(jīng)驗(yàn)，你得看！

第一看：店鋪的地理位置  

選門(mén)店地理位置毋庸置疑是第一要素，盡管古語(yǔ)有說(shuō)“酒香不怕巷子深”，但是位置太過(guò)偏僻，或者店鋪位置的人群量不夠、目標(biāo)客戶不匹配，這將會(huì)花費(fèi)你更多的精力去解決人流量的問(wèn)題。

店鋪位置選擇的時(shí)候，有一個(gè)客流量統(tǒng)計(jì)公式：

通行量—通行質(zhì)量—發(fā)現(xiàn)幾率  

怎么理解？這就是選店鋪第一要素的，要看的三大細(xì)則的前兩點(diǎn)：

細(xì)則1：目標(biāo)人群數(shù)量  

所謂目標(biāo)人群數(shù)量，分兩塊：一塊是看店鋪附近的目標(biāo)顧客人群聚集點(diǎn)的數(shù)量；第二塊看店鋪前汽車與行人的通行量。也就是客流量公式中所說(shuō)的：通行量和通行質(zhì)量。

在選擇一家店鋪的時(shí)候，最好能蹲點(diǎn)考察，在門(mén)店前蹲點(diǎn)1個(gè)星期的時(shí)間，統(tǒng)計(jì)從店鋪門(mén)前經(jīng)過(guò)的人流量的大小，也就是通行量；然后，觀察這些流過(guò)的人流量，他們駐足在附近用餐的比例，以及他們消費(fèi)的習(xí)慣有多少是跟計(jì)劃開(kāi)的店鋪的形態(tài)相匹配的，也就是通行質(zhì)量。

通行量和通行質(zhì)量越高，表示這家店鋪日后需要花費(fèi)用來(lái)宣傳的精力就越小，店繁榮的概率就越高。

當(dāng)然，有了人流量之后，接下要考察的就是店鋪被發(fā)現(xiàn)的概率。單單有高質(zhì)量的目標(biāo)顧客群，但是你的店鋪卻過(guò)于隱蔽，讓顧客想發(fā)現(xiàn)都難，那這些人流量也就只能白白的浪費(fèi)。

細(xì)則2：店鋪醒目程度  

所以，接下來(lái)要看的就是你看中的這家店鋪的醒目程度，即發(fā)現(xiàn)幾率。

考察一家店鋪的醒目程度有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：  

標(biāo)準(zhǔn)1：看被發(fā)現(xiàn)的概率，這個(gè)主要從你的店鋪的招牌位置是否顯眼，店鋪周圍的建筑物或者綠色帶是否有把店鋪遮住等等；

標(biāo)準(zhǔn)2：看被發(fā)現(xiàn)后顧客入店消費(fèi)是否便利。

這一點(diǎn)如何理解？

如果說(shuō)店鋪確實(shí)顯眼，但是顧客要通過(guò)讓幾道彎，或者跨過(guò)幾道防護(hù)帶才能到你的店鋪消費(fèi)�；蛘哒f(shuō)，開(kāi)車來(lái)消費(fèi)的顧客，找半天也沒(méi)辦法找到停車位，那么發(fā)現(xiàn)也等于沒(méi)發(fā)現(xiàn)。因?yàn)椋�顧客不方便�?lái)消費(fèi)。

細(xì)則3：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況  

能滿足以上兩個(gè)細(xì)則的門(mén)店，相信同一個(gè)區(qū)域就會(huì)只有一家，那么，這就要在此基礎(chǔ)上，考量同一個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。

在考察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)候，同業(yè)種、同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是越少越好呢？還是越多越好？?jī)烧叨疾皇�，適度最佳。

怎么理解？

如果過(guò)多，盡管這個(gè)區(qū)的客流量足夠，但是一個(gè)新入住的店鋪，一旦入駐進(jìn)去，意味著就是從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里搶顧客。如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不強(qiáng)還好，萬(wàn)一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手顧客忠誠(chéng)度高，那么估計(jì)分一杯羹都有點(diǎn)困難；反過(guò)來(lái)，如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手呢？這就會(huì)有一種可能，那就是這個(gè)區(qū)域不適合這種經(jīng)營(yíng)形態(tài)。即使你入駐進(jìn)去了，估計(jì)顧客也沒(méi)這個(gè)想法去消費(fèi)。

所以，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手適度存在才是最佳。

店鋪位置確定之后，接下來(lái)就是關(guān)于店鋪?zhàn)赓U的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題了，這也是與在文章前面提到的，規(guī)避店鋪?zhàn)赓U下來(lái)后一些意外狀況應(yīng)該要認(rèn)真對(duì)待的。

第二看：店鋪本身的條件  

看店鋪本身，要從內(nèi)到外全方位的考量，畢竟，門(mén)店選下來(lái)了，就是白花花的銀子要花出去了。如果預(yù)算充足還有回旋余地，一旦你的資金是剛剛好預(yù)算的，遇到一點(diǎn)額外狀況，都可能會(huì)影響正常開(kāi)店。

那么，就需要從以下三個(gè)方面來(lái)考量：

細(xì)則1：店面的層數(shù)及招牌  

層數(shù)和招牌的考量其實(shí)也是解決上面所說(shuō)的讓顧客方便消費(fèi)和容易發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

層數(shù)的選擇，以選1層最佳；若是1層以上的店鋪，則看店鋪周圍環(huán)境的引導(dǎo)方便性如何。如入口、電梯等處；

而招牌呢，是店鋪?zhàn)畲蟮膹V告位。招牌的大小、位置、布局都會(huì)直接影響店鋪后期的經(jīng)營(yíng)，一個(gè)原則：招牌越醒目，越能方便宣傳為最佳。

細(xì)則2：店鋪的面積和戶型  

一般，在租賃前都對(duì)店鋪的面積有一個(gè)預(yù)期，找門(mén)店的時(shí)候，也會(huì)根據(jù)房東給的門(mén)店的面積去考察。然而，我們?cè)诖_定面積時(shí)，要以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。因?yàn)�，一般的戶型�?biāo)記的面積，很多可能包括公攤面積，而公攤面積是你無(wú)法用來(lái)使用的。

面積滿足了，接下來(lái)就是戶型。一般情況下，不規(guī)則的戶型可以考慮獨(dú)特風(fēng)格的裝修，但用餐面積會(huì)受限制。這個(gè)要根據(jù)自己最初確定的餐飲店的運(yùn)營(yíng)形態(tài)來(lái)選擇。

細(xì)則3：門(mén)店原有設(shè)備及裝修  

現(xiàn)在，門(mén)店的租賃方式有兩種：一種是轉(zhuǎn)讓，一種是直接租賃。

如果遇到整店轉(zhuǎn)讓，店主原有設(shè)備也折算轉(zhuǎn)讓。那么，主要要看設(shè)備的新舊程度，以及是否是開(kāi)店需要，若不需要?jiǎng)t是花錢(qián)買垃圾。還有一點(diǎn)，原有裝修是否需要翻新，是否需要拆卸，費(fèi)用這一塊是不是合適。對(duì)于這一點(diǎn)，最好跟裝修公司做好對(duì)接，事先盤(pán)點(diǎn)清楚。

有一種情況，你可能會(huì)遇到那種店鋪裝修還有8成新，你入駐只需要換一個(gè)招牌就能直接使用。這你需要注意一點(diǎn)，為什么之前這家店要轉(zhuǎn)讓？很有可能是店鋪原有的風(fēng)格，導(dǎo)致生意慘淡。那么接手這家店，如果延續(xù)原有的風(fēng)格，很可能讓顧客產(chǎn)生同樣的錯(cuò)覺(jué)，還是同一家店，會(huì)直接影響經(jīng)營(yíng)狀況。

第三看：房主合同注意事項(xiàng)  

走完之前的步驟，到了最后與房東簽合同的時(shí)間。常規(guī)，餐飲簽合同都是5年一簽，投資大的甚至是10年一簽。這一簽，就意味著你的店鋪一定要在這家店落腳了。

但是，很多時(shí)候，我們認(rèn)為到了這一步，就可以松口氣了，可往往由于大意疏忽，導(dǎo)致后面一系列不必要的麻煩，那么跟房主簽合同要注意哪些呢？

細(xì)則1：租金的計(jì)算  

日常說(shuō)，這家店租金5000一個(gè)月、7000一個(gè)月，其實(shí)只是實(shí)際支付租金的一部分，一般正確的租金計(jì)算方式如下：

月租+押金+物業(yè)管理費(fèi)+轉(zhuǎn)讓費(fèi)=第一次實(shí)際支付租金  

只有根據(jù)實(shí)際確定下來(lái)的租金來(lái)核算，并且納入到預(yù)算中，這樣才能有效的保證日后經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和規(guī)劃能準(zhǔn)確。

細(xì)則2：合同的確認(rèn)  

合同細(xì)則直接關(guān)系到，后期你能否正常的使用這家店鋪唯一的有效證明，餐飲類的合同重點(diǎn)要從以下幾點(diǎn)注意：

1、租期：租期至少3年以上，這樣能規(guī)避一種房東，就是見(jiàn)你生意好，嫉妒，一旦房租到期就立馬坐地起價(jià)。

2、租金：租金一定要數(shù)字明確，具體到每月多少，每月交租時(shí)間。

3、續(xù)期：最好能在條款中添加續(xù)期的約定，比方說(shuō)3年到底后，房東必須優(yōu)先續(xù)租給你，并且租金的漲價(jià)不能超過(guò)一定的比例。

4、租金何時(shí)開(kāi)始支付：是否有裝修期，一般門(mén)店的租賃，房東都會(huì)要給租客10天-15天的裝修期，裝修期間不收租金。

5、退房條款：這一點(diǎn)主要要注明，退租時(shí)房東對(duì)店鋪的要求，說(shuō)明店鋪除了沒(méi)有嚴(yán)重的損壞之下，退租時(shí)房東都必須把押金退回。

當(dāng)然，還有很多細(xì)則，以上是主要的幾點(diǎn)。如果有條件的話，可以請(qǐng)律師一一核對(duì)。

細(xì)則3：房主的確認(rèn)  

現(xiàn)在租店鋪，不乏一些空手套白狼的騙子，就是打著是房東的名義把房子租給你，但實(shí)際上他本人并沒(méi)有這個(gè)權(quán)限，也不是店鋪真正的房主。

所以，在跟房主簽合同時(shí)，首要工作就是要核對(duì)房主，具體從三個(gè)方面一一核對(duì)：

1．是否是真正的房主；

2．房主的經(jīng)濟(jì)狀況，是否沒(méi)有把房子抵押，一定要檢查房產(chǎn)證及土地相關(guān)的正面文件；

3．確認(rèn)房主是否可以長(zhǎng)久相處。要知道，一旦開(kāi)店就無(wú)法輕易挪動(dòng)位置，房主一旦突然要求提高租金或者頻繁改變瑣碎的租賃條件，這對(duì)你而言都是很大的麻煩。這些，你可以從之前的租戶、同一樓區(qū)的其他店鋪的經(jīng)營(yíng)者以及房產(chǎn)中介那里了解房主的聲譽(yù)信息。

當(dāng)然，在選擇的時(shí)候，不太可能找到百分百滿足以上條件的店鋪。這就需要給這些條件排好順序，區(qū)別出無(wú)法讓步的條件與可以放棄的條件。

比方說(shuō)：如果準(zhǔn)備開(kāi)一家高級(jí)住宅區(qū)的高級(jí)店鋪，那么需要考慮的是周邊高收入人口數(shù)量，停車場(chǎng)車位以及周邊環(huán)境氛圍，而店鋪道路的通行量和店鋪位置是否醒目就沒(méi)那么重要了。

這些選址的技能，你學(xué)到了嗎？

來(lái)源：連鎖餐謀、視界網(wǎng) 

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本文轉(zhuǎn)載自：連鎖餐謀、視界網(wǎng)

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