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餐廳未開業(yè)就要拆？選址和租賃不想被坑一定要看

2017年12月22日轉(zhuǎn)載自：連鎖餐謀、視界網(wǎng)

內(nèi)容摘要：開餐廳最要緊的兩件事：一是選址，二是選人。人不合適可以換，但是選址不當或者遇到不靠譜的房東，那就真的想死的心都有了。重慶張女士打算在北濱路金源時代廣場開一家海鮮餐館。費了不少精力和金錢，這餐館終于給裝...

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開餐廳最要緊的兩件事：一是選址，二是選人。人不合適可以換，但是選址不當或者遇到不靠譜的房東，那就真的想死的心都有了。

重慶張女士打算在北濱路金源時代廣場開一家海鮮餐館。費了不少精力和金錢，這餐館終于給裝修好了。但是眼下還沒開業(yè)呢，張女士卻接到通知，說她租下的場地并沒有合法手續(xù)，馬上就要被拆掉。張女士這下子傻眼了，明面簽合同的時候并不是這樣的。

張女士說自己簽合同的時候?qū)懼?年，并且在合同簽訂之后花了大價錢裝修和請員工，但是這還沒有開業(yè)就收到政府通知說不合法。張女士與出租方理論，得到的結(jié)果就是當初出租方和政府達成的協(xié)議是臨時租借該場地做活動的，到期則自行拆除。很明顯，張女士是被出租方給坑了。

從張女士的案例來看，看店鋪選址真的不能馬虎，但是如何選址更精準，又如何避免遇到不良的房東被坑呢？下面的選址和簽合同經(jīng)驗，你得看！

第一看：店鋪的地理位置

選門店地理位置毋庸置疑是第一要素，盡管古語有說“酒香不怕巷子深”，但是位置太過偏僻，或者店鋪位置的人群量不夠、目標客戶不匹配，這將會花費你更多的精力去解決人流量的問題。

店鋪位置選擇的時候，有一個客流量統(tǒng)計公式：

通行量—通行質(zhì)量—發(fā)現(xiàn)幾率

怎么理解？這就是選店鋪第一要素的，要看的三大細則的前兩點：

細則1：目標人群數(shù)量

所謂目標人群數(shù)量，分兩塊：一塊是看店鋪附近的目標顧客人群聚集點的數(shù)量；第二塊看店鋪前汽車與行人的通行量。也就是客流量公式中所說的：通行量和通行質(zhì)量。

在選擇一家店鋪的時候，最好能蹲點考察，在門店前蹲點1個星期的時間，統(tǒng)計從店鋪門前經(jīng)過的人流量的大小，也就是通行量；然后，觀察這些流過的人流量，他們駐足在附近用餐的比例，以及他們消費的習慣有多少是跟計劃開的店鋪的形態(tài)相匹配的，也就是通行質(zhì)量。

通行量和通行質(zhì)量越高，表示這家店鋪日后需要花費用來宣傳的精力就越小，店繁榮的概率就越高。

當然，有了人流量之后，接下要考察的就是店鋪被發(fā)現(xiàn)的概率。單單有高質(zhì)量的目標顧客群，但是你的店鋪卻過于隱蔽，讓顧客想發(fā)現(xiàn)都難，那這些人流量也就只能白白的浪費。

細則2：店鋪醒目程度

所以，接下來要看的就是你看中的這家店鋪的醒目程度，即發(fā)現(xiàn)幾率。

考察一家店鋪的醒目程度有兩個標準：

標準1：看被發(fā)現(xiàn)的概率，這個主要從你的店鋪的招牌位置是否顯眼，店鋪周圍的建筑物或者綠色帶是否有把店鋪遮住等等；

標準2：看被發(fā)現(xiàn)后顧客入店消費是否便利。

這一點如何理解？

如果說店鋪確實顯眼，但是顧客要通過讓幾道彎，或者跨過幾道防護帶才能到你的店鋪消費。或者說，開車來消費的顧客，找半天也沒辦法找到停車位，那么發(fā)現(xiàn)也等于沒發(fā)現(xiàn)。因為，顧客不方便來消費。

細則3：競爭對手情況

能滿足以上兩個細則的門店，相信同一個區(qū)域就會只有一家，那么，這就要在此基礎上，考量同一個區(qū)域的競爭對手的情況。

在考察競爭對手的時候，同業(yè)種、同業(yè)態(tài)的競爭對手是越少越好呢？還是越多越好？兩者都不是，適度最佳。

怎么理解？

如果過多，盡管這個區(qū)的客流量足夠，但是一個新入住的店鋪，一旦入駐進去，意味著就是從競爭對手那里搶顧客。如果競爭對手不強還好，萬一競爭對手顧客忠誠度高，那么估計分一杯羹都有點困難；反過來，如果沒有競爭對手呢？這就會有一種可能，那就是這個區(qū)域不適合這種經(jīng)營形態(tài)。即使你入駐進去了，估計顧客也沒這個想法去消費。

所以，競爭對手適度存在才是最佳。

店鋪位置確定之后，接下來就是關(guān)于店鋪租賃的一些細節(jié)問題了，這也是與在文章前面提到的，規(guī)避店鋪租賃下來后一些意外狀況應該要認真對待的。

第二看：店鋪本身的條件

看店鋪本身，要從內(nèi)到外全方位的考量，畢竟，門店選下來了，就是白花花的銀子要花出去了。如果預算充足還有回旋余地，一旦你的資金是剛剛好預算的，遇到一點額外狀況，都可能會影響正常開店。

那么，就需要從以下三個方面來考量：

細則1：店面的層數(shù)及招牌

層數(shù)和招牌的考量其實也是解決上面所說的讓顧客方便消費和容易發(fā)現(xiàn)的問題。

層數(shù)的選擇，以選1層最佳；若是1層以上的店鋪，則看店鋪周圍環(huán)境的引導方便性如何。如入口、電梯等處；

而招牌呢，是店鋪最大的廣告位。招牌的大小、位置、布局都會直接影響店鋪后期的經(jīng)營，一個原則：招牌越醒目，越能方便宣傳為最佳。

細則2：店鋪的面積和戶型

一般，在租賃前都對店鋪的面積有一個預期，找門店的時候，也會根據(jù)房東給的門店的面積去考察。然而，我們在確定面積時，要以實際測量為準。因為，一般的戶型標記的面積，很多可能包括公攤面積，而公攤面積是你無法用來使用的。

面積滿足了，接下來就是戶型。一般情況下，不規(guī)則的戶型可以考慮獨特風格的裝修，但用餐面積會受限制。這個要根據(jù)自己最初確定的餐飲店的運營形態(tài)來選擇。

細則3：門店原有設備及裝修

現(xiàn)在，門店的租賃方式有兩種：一種是轉(zhuǎn)讓，一種是直接租賃。

如果遇到整店轉(zhuǎn)讓，店主原有設備也折算轉(zhuǎn)讓。那么，主要要看設備的新舊程度，以及是否是開店需要，若不需要則是花錢買垃圾。還有一點，原有裝修是否需要翻新，是否需要拆卸，費用這一塊是不是合適。對于這一點，最好跟裝修公司做好對接，事先盤點清楚。

有一種情況，你可能會遇到那種店鋪裝修還有8成新，你入駐只需要換一個招牌就能直接使用。這你需要注意一點，為什么之前這家店要轉(zhuǎn)讓？很有可能是店鋪原有的風格，導致生意慘淡。那么接手這家店，如果延續(xù)原有的風格，很可能讓顧客產(chǎn)生同樣的錯覺，還是同一家店，會直接影響經(jīng)營狀況。