想入駐購物中心？這有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)你必須了解...（選址必讀）

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我們?cè)撆c什么樣的購物中心“聯(lián)姻”？

首先，要看購物中心的經(jīng)營形態(tài)是否成熟（我認(rèn)為這與發(fā)展時(shí)間沒啥直接關(guān)系）。主要看人氣、周圍的寫字樓和周圍社區(qū)的入住率、住宅特色、顧客消費(fèi)能力、有效人流；購物中心內(nèi)是否有麥當(dāng)勞、肯德基這類大型餐飲品牌，餐飲品類組合是否多樣化，品牌布局是否有規(guī)劃，購物中心主力店是什么類型。

                                                  （北京A、B、C級(jí)商圈分布圖）

其次，要看開發(fā)商綜合實(shí)力。資源整合不足，品牌落位規(guī)劃欠缺的購物中心倒是樂意敞開懷抱迎接你，但你敢去嗎？H認(rèn)為，開發(fā)商的實(shí)力不夠、專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)于餐飲品牌的后期經(jīng)營會(huì)有直接影響。因此，無論是成熟餐飲品牌還是初創(chuàng)餐飲品牌，應(yīng)首先選擇像中糧、凱德、華潤這種全國范圍內(nèi)知名度高的大型開發(fā)商，其次則是要考慮當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，比如上海的百聯(lián)、深圳的茂業(yè)、杭州的銀泰、山東的振華等開發(fā)商，它們?cè)诋?dāng)?shù)氐脑捳Z權(quán)和認(rèn)知度超過前者也是常事，水土不服嘛。另外，值得一提的是，開發(fā)商即便再成熟，品牌也不能因?yàn)槌醭雒�廬就跟著跑，項(xiàng)目本身的地理位置和周圍同類型購物中心的密集程度同樣會(huì)產(chǎn)生后患。

選擇成熟度高的專業(yè)開發(fā)商，營銷、物業(yè)、規(guī)劃能力先不說，他們對(duì)于餐飲品牌、品類數(shù)量上的嚴(yán)格把控就能讓你在“差異化”上具備先發(fā)優(yōu)勢。比如同一家購物中心內(nèi)日料店只能有兩個(gè)品牌，并且面積一大一小，還得安置在不同樓層，至少保證同一片區(qū)域內(nèi)競爭對(duì)手不會(huì)泛濫。

                       （如果購物中心里都沒有麥當(dāng)勞這樣的品牌，那你還是換個(gè)地方吧）

再次，要看地理位置是否便利。開頭我們講到過，人們更愿意去離家近的購物中心，也就是說，對(duì)餐飲品牌而言，主要賺的還是周圍3公里社區(qū)和商圈顧客的錢，能不能讓他們覺得簡單直接快速方便，決定著購物中心的存活年限。比如購物中心距離地鐵站能不能控制在300米以內(nèi)（當(dāng)然也不要超太遠(yuǎn)），距離公交車站能不能控制在100米以內(nèi)，半徑1公里以內(nèi)旅館酒店等住宿設(shè)施有沒有10家，道路是否擁擠、有沒有障礙，好不好停車。真的有很多人因?yàn)檫@些嘰嘰歪歪呢。

確定了購物中心，具體位置咋選？

找好了商圈和購物中心，接下來的就是落地環(huán)節(jié)了。但在真正落地之前，你必須要做好選址預(yù)測，也就是計(jì)算好你的各項(xiàng)成本。

在稅費(fèi)固定的情況下，入駐購物中心餐飲品牌需要承擔(dān)食材、人力、房租、能源、運(yùn)營等各項(xiàng)成本（盤子碗被摔碎、食材浪費(fèi)問題先不說）。其中，無論是快餐、簡餐還是正餐，其食材成本占比都在30%—35%之間（這可是一筆成本開銷大頭），人工成本占比約為15%-18%，房租成本占比在15%以下。

假設(shè)投資一家店需要200萬，你至少要計(jì)算一下投資回報(bào)周期。在此借用72街易正偉給出的一道數(shù)學(xué)公式：

預(yù)估營業(yè)額=各類人流基數(shù)x捕獲率x客單價(jià)（樣本量可以通過周一到周四，周五到周日兩個(gè)時(shí)段分別統(tǒng)計(jì)，捕獲率=進(jìn)店人數(shù)÷門前流動(dòng)人數(shù)）

用投資總金額除以預(yù)估營業(yè)額，就大致知道你多久能回本了。

一般情況下，客單價(jià)較低的餐飲品類投資回報(bào)周期應(yīng)控制在12個(gè)月以內(nèi)，投資大的中式正餐、西餐、商務(wù)等我們則另當(dāng)別論。

                           （餐廳在購物中心選址應(yīng)首先選擇客流量聚集的地方）

說到具體位置，類似離扶梯近、電梯右手邊第三家店鋪位置優(yōu)先選擇，這種話我們還是不說了，剛巧有這樣的位置留給你，恐怕你得是GUCCI或者LV。H認(rèn)為，餐廳在購物中心選址應(yīng)首先選擇客流量聚集的地方。商場對(duì)于各樓層、各區(qū)間有著不同的功能劃分，我們應(yīng)首先根據(jù)品類對(duì)號(hào)入座，千萬不要以“獨(dú)行俠”的姿態(tài)出現(xiàn)在餐飲聚集地以外的地方，因?yàn)轭櫩投枷Ｍ�有更多選擇，他們一般會(huì)找個(gè)品牌多的地方挑挑直接坐下。

                 （外婆家被購物中心視為吸引客流的“主力店”）

其次，盡量選擇動(dòng)線中間的位置。購物中心一般都會(huì)把主力店設(shè)在兩端位置，比如海底撈、眉州東坡、外婆家這類人氣旺的品牌，或者是電影院和超市。

兩端主力店業(yè)態(tài)和實(shí)力相當(dāng)，盡量選擇中間位置；兩端主力店業(yè)態(tài)不同，則應(yīng)根據(jù)客群定位來選擇。

                （選址盡量選擇動(dòng)線中間的位置  制圖：掌柜攻略）

1、如果是休閑餐飲、簡餐等適合年輕人的，就應(yīng)該靠近電影院、電玩城等。

2、如果是中式正餐等適合全家人的，就應(yīng)該靠近便利店、超市等。

餐廳選址本就是一場博弈，跟開發(fā)商博弈，跟競爭對(duì)手博弈，跟顧客博弈，直到變成大boss。拍腦袋決策的選址辦法可以，但不如把“商業(yè)預(yù)判+實(shí)際”結(jié)合起來走的會(huì)更長遠(yuǎn)，再專業(yè)點(diǎn)，到那時(shí)，說不準(zhǔn)我們也能享受一下免房租的待遇呢。

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本文轉(zhuǎn)載自：掌柜攻略　　高云鳳

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