購物中心不公開的選址秘密，掌握這些方法，永遠不會踩坑！

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商業(yè)綜合體最近幾年發(fā)展加速，在剛剛過去的2017年，全國平均每天就有一座新購物中心開業(yè)。

購物中心火爆的人氣吸引著無數(shù)品牌進駐，比如海底撈、外婆家、屈臣氏，以及很多不知名的普通品牌。

然而，大家千萬不要被購物中心繁榮的表象所迷惑，這里店進的多，死的也多。因為它和街邊商鋪一樣，也有生存壓力和陷阱。

本期，我們要談的是購物中心的選址問題，這里面大有文章，如果貿(mào)然跟風進場，很可能就會淪為炮灰。

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購物中心的租金計算方法

要在購物中心選址，首先要了解物業(yè)租金的計算方式。一般而言，它有3種定價方式：

1、成本計價法

即地產(chǎn)商在開發(fā)這個購物中心花了多少錢，他計劃在多長時間內(nèi)收回成本，然后在這個基礎(chǔ)上確定租金。

2、投資回報計價法

這是在成本計價法的基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以銀行利率作為標尺來確定租金的方法。

3、市場計價法

這種計價法是對市場進行分析，以同類商場平均價格作為確定租金的依據(jù)。它考慮到商戶對租金的接受程度，以及不同購物中心對優(yōu)質(zhì)商戶資源的爭奪競爭，因而能反映出市場供求關(guān)系。

如今在一、二線城市，購物中心大多以市場計價來確定租金水平。但在一些三、四、五線城市，仍以傳統(tǒng)的成本計價和投資回報計價為主。

對商戶而言，市場計價法毫無疑問最合適、最公平。所以，如果你打算去購物中心開店，最好先問清楚租金是怎么算的，盡量避免與按成本或投資回報計算租金的地產(chǎn)商合作。

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購物中心選址指南  

那么到底如何在購物中心選址呢？一般而言，至少有五大參考因素：

1、有效購買力

有效購買力是指這個購物中心商圈內(nèi)（一般是3公里）人口的購買能力。它比人氣更客觀，因為有的地方雖然人氣旺，但大媽級的人多，提袋率低，開店的風險就大。

舉個例子，A購物中心3公里內(nèi)有50萬人口，日均消費人數(shù)為15000人，人均消費200元，那么A購物中心的月有效購買力就是9000萬。

很明顯，有效購買力越高，平攤到每個店的營業(yè)額就高。

所以，如果你在跟地產(chǎn)商談判時，一定要問清楚這里的有效購買力是多少，這是決定你要不要在這里選址的最關(guān)鍵因素！

2、店鋪可見度

可見度是指從購物中心人流動線看到門頭和店招的程度。如果一家店可見度低，那么即使它處在一個牛逼的購物中心，仍然難逃倒閉厄運。

大家都知道北京王府井東方新天地商場名氣大、客流大，但是這里有家呷哺呷哺卻生意十分慘淡。

為什么？

因為它的可見度實在太低了！它開在負一層的一個拐角位置，雖然商場人流不息，但幾乎沒人注意到它！

所以，不管你呷哺呷哺有多出名、翻臺率有多高，只要你選址時犯了“店鋪可見度低”一條錯，就會滿盤皆輸。

3、距離一樓遠近

毫無疑問，一樓是購物和消費最最便利、客流量最大的樓層。鋪鋪旺的創(chuàng)始人年輕時就曾把店開在一個有幾級臺階的“二樓”，無法提供消費的便利，導致生意慘淡。

在購物中心，距離一樓的層數(shù)多少是你選址參考的關(guān)鍵。離一樓的距離每增加一層，你的客流量就少一截。到最頂層，人流量就變得非常少了。即使這里的租金低，你也不要輕易接盤。

4、是否靠近主力店

在購物中心，不同業(yè)態(tài)、不同品牌的租金差別很大。如果主力店租金是1，那么次主力店租金就是2，普通店租金則達到了3。

為什么你的租金是別人的3倍？因為主力店能帶來大規(guī)模客流。

所以，既然你付出了高額的租金，那么就要好好利用起來。

主力店的出口和入口附近人流量通常都非常大，比如沃爾瑪、迪卡儂，簡直就是川流不息。把店開在這個位置，生意絕對不會差。

如果主力店附近的店鋪拿不到，那么次主力店旁邊也是可以的。你看看麥當勞、必勝客旁邊的店，人氣通常也很高。

5、停車位多不多

停車位是指每千平方米經(jīng)營面積擁有的停車位個數(shù)。隨著自駕出行的人越來越多，泊車的便捷性無疑成為人們是否選擇該購物中心的關(guān)鍵。

一般而言，購物中心至少要滿足每一百平方米一個車位的配比。但是一些年代較久的購物中心車位非常緊張，每百平方米不到0.5個車位，很大程度影響了顧客的消費體驗。

所以，你在選擇購物中心的時候一定要問清楚這里的車位配比是多少。反向推論，如果一個購物中心連車位都不能做到以聚客為中心，那么它今后的運營誠意也會大打折扣。

要經(jīng)營好一家店鋪、真正實現(xiàn)持久盈利，選址還只是一個開端。

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本文轉(zhuǎn)載自：鋪鋪旺 作者：陽歐

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