在商場開餐廳，到底如何根據(jù)位置算租金成本？

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租金邊際價格  

基礎租金通常反映項目無差別化產品和市場特征的租金水平。但是，每個項目仍然因許多個性化的因素，影響了租金實際價格的變化，因此就必須對這些個性化因素的特征變量及其變化進行分析，并導出租金的邊際價格。

所謂個性化因素，就是項目區(qū)位特征、商場特征、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運營能力。

關于這個問題，下面就區(qū)位特征、商場特征、業(yè)態(tài)組合和經營能力分專題進行探討。

成 本  

在既定的租金收入的基礎上，成本與項目的盈利水平既凈租金收益是負相關的。

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區(qū)位特征對租金邊際價格的影響  

2009年浙江大學房地產研究中心就購物中心租金形成機制對上海、杭州、深圳等地6個大型購物中心進行了調查和實證研究，提出了購物中心商鋪租金微觀決定因素的研究報告。

國內一些大型商業(yè)地產公司根據(jù)這個報告，開始研究制訂租金決策模型。這里，引用這個研究報告區(qū)位特征對租金邊際價格的影響程度。

表3：區(qū)位特征對商鋪價格影響的價格彈性/半彈性  

1.有效購買力是指核心商圈人口與人口購買力的乘積（以社區(qū)購物中心為例，以項目為圓心，交通半徑3km之內為核心商圈）。核心商圈每增加10%購買力，標準商鋪的租金邊際價格增長4.99%。

2.中心可見度是指從主干道看租戶標志的百分比可見性。把中心可見度劃分為21個刻度（每5%一個刻度），從主干道看租戶標志可見度每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價格增加0.129%。

3.停車位是指每千平方米經營面積擁有的停車位個數(shù)，每增加一個停車位，商鋪的租金邊際價格增加0.117%。

在所有決定商鋪租金邊際價格的特征變量中，區(qū)位特征的作用是顯著的。

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商場特征對租金邊際價格的影響  

商鋪面積、距一樓層數(shù)、商鋪可見度、商鋪可達度是十分重要商場特征，對租金邊際價格具有十分重要的影響。這里引用浙江大學房地產研究中心研究報告有關商場特征對租金邊際價格的影響程度。

表4：商場特征對商鋪邊際價格的價格彈性/半彈性  

1.商鋪面積是指商鋪單元內建筑面積。每增加1%的商鋪面積，商鋪的單位租金邊際價格將下降1.84%。

2.距一樓層數(shù)是指商鋪所處樓層距離一樓的層數(shù)。每增加距離一樓的層數(shù)，商鋪的租金邊際價格將下降17.7%。

3.商鋪可見度是指商鋪位置的可見度。把商鋪可見度劃分為101個刻度（每1%一個刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可見度每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價格增加1.92%。

在購物中心建筑設計過程中，要著力于打造內部空間的通透性是極其必要的。一個通行的方法就是設置共享空間，也就是足夠寬敞的中庭和采光廊，除了更有效地組織內部客流，而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。

并且，在購物中心盡量少地設置柱網，尤其在中庭和采光廊要充分實現(xiàn)無柱網設計。中庭和采光廊實現(xiàn)無柱網設計，可以平均提升5個刻度即5%的商鋪可見度，也就是說可增加9.6%的租金邊際價格。

對于采光廊設計，還有一個問題就是注意其寬度和高度的比例，按人眼正常視場角自然上仰30°下俯45°計算，采光廊的高度不大于寬度的1.5-2倍，如采光廊的凈寬是12米，那么其高度不能大于18-24米。這樣，商鋪的可見度就可以充分體現(xiàn)。

商鋪可達性是指顧客隨機到達任意商鋪的概率。把商鋪可達性劃分為101個刻度（每1%一個刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可達性每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價格增加1.76%。

要實現(xiàn)較高的商鋪可達性，關鍵在于動線的合理布置。原則在于：  

1.控制動線長度。顧客對于一個平面超過1000米總長度的動線是沒有耐心走完的；

2.減少交通的節(jié)點，尤其是奇節(jié)點。一個平面，平面動線中的奇節(jié)點不要超過3個。根據(jù)運籌學理論，奇節(jié)點之間只能重復行走。

3.動線要實現(xiàn)閉環(huán)，不可出現(xiàn)斷頭。

4.平面動線應實現(xiàn)單動線，不可出現(xiàn)多動線。

5.豎向動線盡量實現(xiàn)花灑式。上行堅決而且快速，例如使用天梯或垂直電梯；下行放射而且緩慢，例如使用短距離自動扶梯。香港BOX購物中心里，垂直電梯是關閉下行方向的。

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本文轉載自：餐謀長聊餐飲

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