在商場(chǎng)開(kāi)餐廳，到底如何根據(jù)位置算租金成本？

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有人在商場(chǎng)開(kāi)餐廳，天天排隊(duì)；有人卻只能看著人來(lái)了又走開(kāi)。購(gòu)物中心越開(kāi)越多，餐飲的比重也越來(lái)越大，到底要不要開(kāi)在商場(chǎng)里面？又如何計(jì)算自己的租金承受力？

首先，你要清楚租金與成本的關(guān)系，接著才能決定要不要進(jìn)入商場(chǎng)。

毛租金收入、其他經(jīng)營(yíng)收入  

零售物業(yè)的盈利模式中，毛租金收入、租金凈收益和資產(chǎn)溢價(jià)能力是盈利模式的核心。其中，毛租金收入是重要的現(xiàn)金流指標(biāo)，是租金凈收益和資產(chǎn)溢價(jià)能力的基礎(chǔ)。通常情況下，它與商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入特別是銷(xiāo)售毛利呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。

其他經(jīng)營(yíng)收入與毛租金收入的關(guān)系相對(duì)復(fù)雜。多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如果符合同類(lèi)零售聚集效應(yīng)和非同類(lèi)零售聚集效應(yīng)的，其收入的增長(zhǎng)是支持毛租金收入的；反之，是不支持甚至是破壞的。

1.廣告項(xiàng)目中，宣傳類(lèi)廣告是支持毛租金收入的，而經(jīng)營(yíng)類(lèi)廣告對(duì)毛租金收入的支持是相對(duì)較小的。

2.停車(chē)費(fèi)無(wú)疑增加了顧客的購(gòu)物成本，它的收入與租金收入是此消彼長(zhǎng)的。

由于其他經(jīng)營(yíng)收入總量與租金收入相比是滄海一栗，所以只能作為租金收入的一種補(bǔ)充，而不能成為一種替代。

租金標(biāo)準(zhǔn)水平  

在租賃面積既定的情況下，租金標(biāo)準(zhǔn)水平與毛租金收入水平呈現(xiàn)完全線(xiàn)性正相關(guān)關(guān)系。

租金標(biāo)準(zhǔn)，通常有兩個(gè)概念組成，一個(gè)是由有效購(gòu)買(mǎi)力決定的基礎(chǔ)租金，一個(gè)是由區(qū)位、商場(chǎng)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營(yíng)能力這些特征變量決定的租金邊際價(jià)格。這些特征變量直接或間接地決定了租金的定價(jià)能力。

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基礎(chǔ)租金  

對(duì)基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)定，人們一般采用三種方法：即成本計(jì)價(jià)法、投資回報(bào)計(jì)價(jià)法和市場(chǎng)計(jì)價(jià)法。

成本計(jì)價(jià)法  

即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財(cái)產(chǎn)稅及流轉(zhuǎn)稅分?jǐn)偤秃侠砝麧?rùn)進(jìn)行計(jì)算測(cè)定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法能夠反映社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，但無(wú)法反映市場(chǎng)供求關(guān)系。

投資回報(bào)計(jì)價(jià)法  

這是在成本計(jì)價(jià)法基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以融資成本即銀行利率作為標(biāo)尺來(lái)確定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法通常在投資決策的概念評(píng)估時(shí)使用，但無(wú)法作為更為深入的經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)。

市場(chǎng)計(jì)價(jià)法  

即從同類(lèi)市場(chǎng)平均價(jià)格作為確定基礎(chǔ)租金的依據(jù)。這種方法反映市場(chǎng)供求關(guān)系，它考慮到商戶(hù)對(duì)租金的接受程度，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)優(yōu)質(zhì)商戶(hù)資源的爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)因素，用這種方法制訂的基礎(chǔ)租金是可以作為有效的租金執(zhí)行價(jià)格的。

采用市場(chǎng)定價(jià)法，并不是簡(jiǎn)單地采集競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的平均價(jià)格，而是要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)分析，使制訂的基礎(chǔ)租金有所預(yù)期。決定基礎(chǔ)租金的核心因素，就是既定商圈的社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力。

這里選取一個(gè)沿海二級(jí)城市B購(gòu)物中心作為案例。該項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積10萬(wàn)，計(jì)租面積63,280，周邊3公里沒(méi)有同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，通過(guò)商情調(diào)查，其購(gòu)物中心可以實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售預(yù)期為：

表1：B購(gòu)物中心市場(chǎng)分析表  

表2：B購(gòu)物中心客流支撐分析表  

1.商圈人口以覆蓋的街道提供人口數(shù)據(jù)及地區(qū)人口密度統(tǒng)計(jì)；

2.按照平均2.5人一個(gè)家庭計(jì)算家庭個(gè)數(shù)（或消費(fèi)單位）；

3.有效消費(fèi)人數(shù)按照捕獲家庭個(gè)數(shù)×1.5計(jì)算；

4.消費(fèi)人次按有效消費(fèi)人數(shù)平均每次目的性消費(fèi)會(huì)引起0.5次的隨機(jī)消費(fèi)計(jì)算；

根據(jù)客流量支撐推算得出：日均12754人次消費(fèi)，人均次消費(fèi)180.9元，月?tīng)I(yíng)業(yè)額6459.5萬(wàn)元。

以10%為該項(xiàng)目租金/營(yíng)業(yè)額比，項(xiàng)目預(yù)期月租金收入為645.95萬(wàn)元，每月每計(jì)租面積預(yù)期租金收入為102.08元，每天每平方米計(jì)租面積預(yù)期租金收入為3.40元。3.40元/日/就是該項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)計(jì)價(jià)法測(cè)定的基礎(chǔ)租金。

租金/營(yíng)業(yè)額比是基礎(chǔ)租金市場(chǎng)計(jì)價(jià)法采用的一個(gè)重要變量。  

該變量依照當(dāng)期同類(lèi)市場(chǎng)平均值為基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目的招商預(yù)期、項(xiàng)目技術(shù)條件評(píng)價(jià)等具體情況修訂而成。近年來(lái)隨著零售地產(chǎn)供應(yīng)量的不斷增加，商戶(hù)對(duì)租金砍價(jià)能力的強(qiáng)化，行業(yè)租金/營(yíng)業(yè)額比從2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市場(chǎng)條件下比較高的水平。

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本文轉(zhuǎn)載自：餐謀長(zhǎng)聊餐飲

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