餐飲開店中商圈客流測算方法

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　　在了解所在商圈的飽和指數(shù)后，投資者應(yīng)該根據(jù)所選擇的商業(yè)項目類型，采取不同的測算方法來進(jìn)行客流評估。

　　1.新型商業(yè)項目的客流測算方法

　　目前有很多的新型商業(yè)項目離開傳統(tǒng)的商業(yè)圈，選擇在成熟商業(yè)圈的周邊作為自己的建址之所。而此時進(jìn)行客流調(diào)查時劃定的測算范圍則比較大，基本覆蓋于一級商圈1公里以上，二級商圈2～3公里的范圍內(nèi)。在確定測算范圍后，要明確能夠到達(dá)項目所在位置的所有交通路線的網(wǎng)絡(luò)布局。投資者應(yīng)該以一公里為半徑畫圓，明確這個范圍內(nèi)包括寫字樓、商業(yè)、住宅、公園等建筑設(shè)施的布局情況，了解哪些路能使消費(fèi)者經(jīng)過本項目，了解哪些岔路口會導(dǎo)致人群分流，為客群測算作好前期準(zhǔn)備。

　　對于新型商業(yè)項目而言，它的客流測算步驟有以下幾點(diǎn)。

　　滲透法：即本項目對其他商圈的人流吸引力，通過計算可以得出其他商圈，未來可能會到達(dá)本項目的人群數(shù)量。

　　車流計算法：通過計算日常經(jīng)過本項目的機(jī)動車和非機(jī)動車（自行車等）數(shù)，以及可能會在本項目停駐的機(jī)動車和非機(jī)動車的數(shù)量，以此來判斷本項目潛在的消費(fèi)客群數(shù)量。

　　岔道計算法：由于項目附近會分布很多交通路線，而岔道的出現(xiàn)可能會導(dǎo)致人群的分流。因此要計算有多少條道路能直接到達(dá)項目本身，以便掌握第一手的真實客群數(shù)據(jù)。

　　細(xì)節(jié)調(diào)研法：在對投資項目進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)研時，調(diào)查者會在平常時間內(nèi)分四個階段，每個階段一個小時，以進(jìn)入商業(yè)區(qū)人數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，每隔一個時間段清點(diǎn)一次，分時來測算客群的通過數(shù)據(jù)，然后根據(jù)營業(yè)時間推算全天客流量，力求做到不重不漏。

　　例如，以早上八點(diǎn)到九點(diǎn)的上班高峰期，測算經(jīng)過本項目的人數(shù)和車輛數(shù)。然后根據(jù)一天之內(nèi)幾個時間段的統(tǒng)計數(shù)，計算出一天的平均值，即當(dāng)日經(jīng)過本項目的人流量。針對周末人流量較大的情況，這時測算就應(yīng)多選擇幾個時間段，計算周末的客流日平均值。最后將調(diào)研時期的客流日平均值匯總計算，得出這一段時間節(jié)點(diǎn)內(nèi)的日平均客流量，作為投資該項目的數(shù)據(jù)支持。

　　2.成熟商業(yè)項目的客流測算方法

　　成熟商業(yè)項目由于已經(jīng)擁有一定的客群支持，因此投資者選擇以此作為商鋪經(jīng)營之地時，在測算客群流量的同時，還要掌握客群的構(gòu)成結(jié)構(gòu)，以便根據(jù)客群的實際需求，有的放矢地設(shè)置最適合該區(qū)域人群消費(fèi)習(xí)慣的商鋪經(jīng)營方式。

　　成熟商業(yè)項目主要采取的測算方法是競爭對手調(diào)研法：其調(diào)研方法與細(xì)節(jié)調(diào)研法的方法大致相同，也是分平日和節(jié)假日兩個時間節(jié)點(diǎn)，在商鋪選址地附近的同類商業(yè)項目中，選取一定的時間段作為調(diào)研基準(zhǔn)，以半小時為計算時間段，來測算進(jìn)入商業(yè)主體的日均客流數(shù)量。

　　該種方法除了計算出到達(dá)本項目的日均客流數(shù)外，還進(jìn)一步計算實際購物的人數(shù)總量。調(diào)研者一般可以在商鋪收銀臺作為樣本采集點(diǎn)，以10個人為樣本采集區(qū)間，觀察幾個人的消費(fèi)是零星消費(fèi)，幾個人的消費(fèi)是大宗采買，以此來核算有效消費(fèi)者在整個樣本區(qū)間內(nèi)所占的比例，作為開設(shè)商鋪的原始數(shù)據(jù)支持。

　　調(diào)研者還可以對實際購買者進(jìn)行攔截式的訪問，了解消費(fèi)者居住區(qū)域與本項目的距離遠(yuǎn)近，是否是本項目所在商圈的覆蓋范圍，是否是該項目的長期消費(fèi)者。調(diào)研時一般會以240個消費(fèi)者作為標(biāo)準(zhǔn)樣本，核算出來自本商圈覆蓋范圍內(nèi)的消費(fèi)者比例和偶然性消費(fèi)者的比例，以獲得常態(tài)消費(fèi)、隨機(jī)消費(fèi)的實際比值。投資者在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時，可以將隨機(jī)消費(fèi)的客群作為銷售的吸引增長點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)項目的目標(biāo)客群范圍。

　　在對客流量進(jìn)行調(diào)查的同時，還應(yīng)該對消費(fèi)者的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、消費(fèi)意向以及對商業(yè)區(qū)的總體評價等內(nèi)容采取隨機(jī)問卷的方法進(jìn)行了隨訪。同時注意調(diào)查樣本在年齡、性別方面的分布情況，作為商鋪經(jīng)營的原始數(shù)據(jù)儲備。

　　對于一個商業(yè)項目而言，其所在區(qū)域的自然人流、人群的特征及消費(fèi)水平是體現(xiàn)項目價值的重要因素。不少商業(yè)項目在規(guī)劃之初，都對本項目所在地客流情況進(jìn)行實地測算，以此作為商業(yè)規(guī)劃方向。

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本文轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng)

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